질문: 안녕하세요. 전 조그마한 상가건물을 임차하여 가게를 운영하고 있습니다. 다름이 아니고 저희 가게 방화문 때문에 문의 드릴게 있어요. 저희가 처음에 왔을때 가게에 방화문이 설치가 안되어 있었습니다.

그전부터 이미 인테리어가 되어 있는 가게여서 별 생각없이 인수후 운영을 하고 있었는데 이번에 소방점검에 걸려서 방화문을 설치를 해야하는 입장입니다.

이에 건물주에게 방화문을 설치해달라고 요청을 하니 건물주는 옛날 임차인이 임의로 인테리어를 하던 중 방화문을 철거한 것이니 임대인인 저희가 방화문을 설치해야 한다고 하는데. 원래 건물주가 방화문을 설치해줘야 하는게 아닌가요? 그리고 관리비에 전기세가 3달정도 적게 나왔다고 다시 재청구하는데 그것도 저희가 지불을 해야하는 지 궁금합니다.

건물에 필요한 시설로 설치요구 가능

답변:

1. 방화문의 설치에 관하여

임대인은 임차인이 그 임차목적물을 그 사용용법에 맞추어 사용하게 할 의무가 있습니다. 그런데, 방화문의 경우 화재를 대비해 법률상 반드시 설치되어야 할 시설로서, 건물소유자가 임차목적물을 그 용법대로 사용하게 하기 위해서는 필수불가결한 요소입니다. 따라서 건물주는 위 방화문을 설치해 주어야 합니다.

만약, 건물주가 이를 거부하는 경우, 이는 임차목적물을 용법대로 사용하게 하는 목적달성이 어렵게 되기 때문에 임차인이 이를 이유로 임대차계약해지를 통보할 수 있을 것이며, 손해배상또한 청구할 수 있을 것입니다.

또한, 만약 임차인이 약자의 지위에 있기 때문에 해지가 곤란한 경우 임대인한테 설치동의를 받거나, 그와 같은 사실관계를 정리하여 임대인한테 내용증명으로 통보를 한 후 귀하가 귀하의 비용으로 방화문을 설치하시는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다.

그 경우 귀하께서는 방화문설치비용을 나중에 임대차기간만료후에 임대인을 상대로 청구할 수 있는데, 분쟁의 소지를 미연에 막기 위해 방화문설치견적서, 영수증등을 꼼꼼하게 챙겨두실 필요가 있습니다.

한편, 부속물매수청구권관 관련하여, 가게(임차목적물)에 사용의 편익을 위하여 건물주(임대인)의 동의를 얻어 부속한 물건이 있는 때에는 그 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다.(민법 제 646조 제1항)

부속물이란 건물에 부속된 물건으로 임차인의 소유이고, 건물의 구성부분으로 되지 아니하는 것으로 건물의 사용에 객관적이 편익을 가져오는 것으로 오로지 임차인의 특수한 목적의 사용을 위해 부속된 것은 이에 해당하지 않습니다.

일반적으로 섀시나 유리문의 경우를 부속물매수청구권의 대상으로 보고 있습니다. 그런데, 상가임대차의 경우 방화문의 설치가 건물사용의 객관적인 편익을 가져오는 것으로 오로지 임차인의 특수한 목적의 사용 위한 것으로 볼 수 없으므로 부속물로 인정될 것으로 보입니다.

부속물로 볼 경우 일단 귀하의 비용으로 방화문을 설치하고 계약 종료시에 건물주에게 방화문을 매수할 것을 청구하시면, 계약이 성립하게 되고 건물주에게 방화문에 대한 비용을 받을 때 까지는 임대목적물인 가계를 반환하지 않으셔도 됩니다.

계약종료시에 방화문 설치비용을 회수 하실수도 있습니다. 다만, 차임을 2달 연체하여서 임대인이 계약을 해지한 경우에는 판례는 부속물 매수청구를 할 수 없으니 차임 연체가 되지 않도록 주의하시기 바랍니다.

참고로, 부속물매수청구권의 경우에는 합의에 의한 포기가 인정되지 않으므로 임대차계약시에 원상회복등으로 포기 약정을 한 경우에도 행사하실 수 있습니다.

2. 관리비 재청구에 대하여

관리비는 집합건물이나 상가의 경우 관리 규약에 따르고 규약이 존재하지 않은 경우 임대차계약체결시 약정(계약서등의)에 따라야 합니다.

관리규약이나 계약서상의 약정에 관리비에 대한 부분이 있는지 먼저 찾아 보시기 바랍니다. 만약, 규약이나 약정이 없다면, 전기세등의 사용료는 임차인이 부담하는 것이 일반적이므로 관리비에 초과하는 전기세는 귀하께서 부담하셔야 될 것 같습니다. 도움이 되셨으면 좋겠습니다.