임차인 을은 식당을 운영하려고 임대인 갑으로부터 기존에 식당으로 영업하고 있던 점포를 임대차하기로 하였다.

임대차계약을 하면서 임대인 갑은 임차인 을에게 전식당주인이 구청에 영업신고증을 반납하는 폐업신고 절차를 이행하지 않고 퇴거한 사실을 알려주고 이 문제를 해결하여 식당영업이 가능하게 해주기로 약속하였다.

그런데 임차인 을이 입주하여 간판, 식당인테리어 등의 시설을 하고 새로운 개업안내를 한지 한참이 지나도 임대인 갑은 기존의 폐업처리문제를 이행하지 못하여 을은 합법적인 식당운영을 하기가 불가능하여 갑과의 식당임대차계약을 해지하려고 한다.

임차인 을이 임대차계약을 해지할 경우 갑에게 자신이 식당영업을 위해 지불한 각종 비품비, 시설비, 홍보비용 등의 배상을 청구할 수 있을까?


임대차계약이 체결되면 임대인은 민법제623조에 의하여 임대차기간 중 사용 수익에 필요한 상태를 유지하여야 할 적극적인 의무를 부담하고, 이러한 의무를 제대로 이행하지 아니하는 경우에는 임차인은 임대인의 채무불이행을 원인으로 하여 임대차계약을 해지할 수 있다.

이 사건에서, 임대인 갑은 임차인 을에게 임대차 목적물인 이사건 점포를 명도 하였으나, 특약사항으로 약정한 전임차인의 폐업신고가 이행되지 아니하는 바람에 임차인 을이 구청에 영업신고를 하더라도 사실상 수리되지 않았다.

이 경우 임차인 을이 기존 식당의 폐업신고가 수리되지 아니한 상태에서 영업을 하게 되면 식품위생법 제77조 제1호에 의하여 형사처벌을 받을 우려가 있다.

따라서 새로운 식당주인이 합법적으로 식당영업을 계속할 수가 없기 때문에 임차인 을로서는 자신이 임차한 점포를 사용·수익할 목적을 달성하기가 어렵다고 보아야 하고, 따라서 임대인 갑은 단지 점포를 임대하여 명도하여 주었다는 것만으로는 임대차기간 중 임차인의 점포 사용·수익에 필요한 상태를 적극적으로 유지하여야 할 의무를 다하였다고 볼 수 없다.

따라서 민법에 의하여 임차인 을은 갑에게 임대차계약위반을 원인으로 하여 임대차계약을 해지할 수 있다.

임대차계약의 해지와 아울러 임대인 갑에게 임차인 을이 입은 손해에 대해서도 배상을 청구할 수 있다. 이 경우 청구할 수 있는 손해배상의 범위는 계약이행으로 인하여 임차인이 얻을 이익 즉 이행이익의 배상을 구하는 것이 원칙이지만, 그에 갈음하여 그 계약이 이행되리라고 믿고 임차인이 지출한 비용 즉 신뢰이익의 배상을 구할 수도 있다.

따라서 이사건의 경우 임차인 을은 점포에서 식당영업을 하기 위하여 광고전단 제작, 간판 설치, 실내 전기공사, 인테리어, 에어컨 구입 등으로 지출한 총비용을 임대인에게 계약해지와 동시에 청구할 수 있다.