현행법 하에서는, 위조된 공문서를 믿고 거래한 경우 아무리 위조가 정교하게 이루어져서 그 진위를 식별할 수 없었다고 하더라도, 최종적으로는 대개 진실한 소유자가 권리를 보호받는 반면, 거래상대방은 피해를 입는 구조로 결론지어진다.
즉, 위조된 서류를 통해 매매에 따른 이전등기까지 받았다고 하더라도, 진정한 소유자가 재판을 통해 이전등기의 말소를 받게 되는 것이다. 따라서 자신에게 권리가 있다고 행세하는 사람과 거래하는 상대방으로서는 그 사람의 권리확인에 더욱 철저한 주의를 기울여야 한다.
권리자라고 칭하는 사람의 신분증확인은 물론 등기권리증을 소지하고 있는지, 그 내용이 정확한지를 확인할 필요가 있고, 이러한 확인은 잔금지급시가 아니라 부동산계약체결 당시부터 이루어질 필요가 있다는 것이다.
일반적으로, 개인 간의 거래이건 아니면 중개업소가 개입된 거래이건 간에 등기권리증의 확인은 계약체결 당시에 하지 않고 잔금을 수수할 때 하는 것이 관행이다. 이는, 등기권리증을 거래당사자가 진정한 소유자인지 확인하는 서류로 인식하기보다는, 소유권이전등기를 하는데 필요한 서류로만 인식하기 때문이다.
이러한 관행에 따른다면, 결국 계약체결당시에는 거래상대방이 권리를 가지고 있는지 여부를 신분증에만 의존할 수밖에 없게 되어, 신분증위조가 횡행하는 최근의 상황에 비추어 볼 때, 이러한 관행에는 문제가 있는 셈이 된다.
더구나, 부동산거래의 특성상 권리를 취득하고자 하는 사람으로서는 부동산등기를 넘겨받기 이전에 계약금, 중도금이라는 명목 하에 상당한 대금을 미리 지불하게 되어, 잔금지급이전에 사기범이 도주해 버린다면 등기권리증을 확인할 수 있는 기회조차도 가지지 못하고 사기피해를 입게 되는 것이다.
그럼에도 불구하고, 거래당사자나 중개업소의 많은 경우는 권리확인을 소홀히 한 채 성급하게 계약부터 체결한 후에, 계약을 진행하면서 자세한 권리관계를 확인하는 관행에 젖어 있다. 이는 계약체결단계에서부터 권리관계를 꼼꼼하게 따지게 되면 거래상대방을 불신한다는 느낌을 주게 되어 거래 성사를 어렵게 만들 수 있다는 우려 때문인데, 부동산거래는 거래금액이 거액인 경우가 대부분이라 이러한 마음가짐으로는 합리적이고 안전한 거래를 성사시키기에 절대적으로 문제가 있는 것이다.
결국, 현행 법제도하에서 부동산사기사건의 최종적인 피해자는 결국 사기범을 믿고 권리를 취득하고자 한 사람일 가능성이 대부분이므로, 상대방이 진실한 권리자인지 여부에 대한 확인은 아무리 주의해도 지나치지 않을 것이다.
물론, 중개업소가 개입된 거래일 경우, 현행 판례상으로 중개업소가 상대방의 위조된 신분증만을 믿고 거래를 체결한 경우, 중개업소의 과실을 인정하여 손해배상책임을 인정하고는 있어서, 피해자의 입장에서는 이를 통해 피해를 배상받을 수 있는 방법이 있지만, 이 경우에도 중개업소에게 전적으로 손해배상책임을 인정하지는 않고 피해자의 과실도 인정하고 있어(과실상계), 일정부분의 손해는 피해자가 스스로 부담할 수밖에 없는데다가, 대부분의 중개업소 역시 이러한 사고에 대비한 보험가입액수가 1억 원 정도로 한정되어 있는 것이 일반적이어서, 피해금액이 큰 부동산사기사건에 대해서는 만족할만한 피해보상이 이루어지지 못할 수도 있다.
결국, 중개업소만을 전적으로 믿고서 본인 스스로 확인을 소홀히 하는 자세는 절대적으로 바람직하지 못한 것이다. 더구나, 사기범이 신분증 뿐 아니라, 등기권리증까지 위조하여 사기행각을 벌였다면 거래한 중개업자에게는 특별한 다른 과실이 없는 한 중개업자의 업무상 과실은 없다고 보아 중개업자에게도 책임을 묻기가 곤란한 것이 현행 판례의 입장이라는 점에서 본다면, 최종적인 피해는 사기피해자에게 전부 돌아갈 수밖에 없으므로, 계약 당시에 상대방의 등기권리증까지 확인하였다고 하여 마음을 놓을 것이 아니라, 잘못될 경우 피해 전부가 거래당사자에게 돌아올 수 있다는 점에서 오히려 더 주의를 기울여야 한다는 논리가 되는 것이다.
결국, 현행 제도 하에서 부동산사기를 예방하기 위해서는 신분증이나 등기권리증과 같은 서류를 본인 스스로 꼼꼼히 살펴보아야 하고, 더 나아가 서류에만 의존하지 않고 직접 해당 부동산을 방문하여 거래상대방이 진정한 소유자인지 여부를 탐문하는 등의 노력이 요구되며, 아울러 해당 전문가의 도움을 그 때 그 때 구하는 자세가 필요한 것이다.
해당 전문가에 대한 자문은, 사고예방에 도움이 될 수 있음은 물론이고, 그럼에도 불구하고 예기치 않은 사고가 발생할 경우 해당 전문가에 대한 손해배상청구를 통해 위험을 분산할 수 있는 방법이 될 수도 있을 것이다.
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