세를 준 집주인은 월세나 전세보증금을 받습니다. 그렇다면 집주인이 세입자에게 해주어야 하는 것은 무엇일까요. 우리 민법은 “임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 지닌다.”라고 임대인의 의무를 규정하고 있습니다.
따라서 위 규정을 근거로 해서 하자가 있는 주택의 세입자는 집주인에게 수리를 해 줄 것을 요구하고, 집 주인이 수리를 거부하는 경우에는 수선의무불이행의 책임을 물어 손해배상청구를 할 수 있습니다. 또한 그 집에 더 이상 살고 싶지 않다면 계약기간이 끝나지 않았더라도 계약해지권을 행사할 수도 있고, 수리가 되지 않아 정상적으로 생활하지 못하였던 부분만큼 월세의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수도 있습니다.
그런데 이 경우 어느 정도의 하자가 있어야 위에서 설명할 권리들을 행사할 수 있는가의 문제가 발생합니다. 우리 법원은 “임차인이 별비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용, 수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않는다고 판결한 바 있습니다.
따라서 통상 세입자가 생활하기에 큰 부담이 없는 사소한 하자인지 아니면, 즉각 수리를 하지 않고는 그 곳에서 생활하는 것이 곤란할 정도인지를 파악하여 후자라고 생각된다면 즉각 집주인을 만나 수리를 요구하는 것이 좋습니다. 그런데 만약 집주인이 수리를 거부할 경우 세입자는 이성적으로 대처할 필요성이 있습니다.
이 경우 세입자는 우선 집의 하자를 객관적으로 증명할 수 있는 사진을 찍어 두고, 집주인에게 수리를 요구하는 내용으로 내용증명우편을 보내고 기다립니다. 만약 이와 같은 과정을 거쳐서도 결국 문제가 해결되지 않는다면 법원에 조정을 신청하거나, 소액재판 청구등 손해배상청구소송을 제기하여 해결할 수 있을 것입니다.
<농협중앙회 통상고문변호사>
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