지난 주 상가건물임대차보호법상 적용대상이 되는 상가건물의 기준, 대항력, 우선변제적 효력에 대한 설명에 이어, 이번 주에는 상가건물임대차보호법에서 임차권의 존속이 어떻게 보장되는지, 임대인의 보증금 증액요구 및 월차임전환은 어떻게 제한하고 있는지에 대하여 자세한 설명을 드리기로 하겠습니다.

상가건물임대차보호법은 임차인의 안정적인 건물사용을 보장해주기 위하여 임대차기간의 최단기간을 보장해주고 있는데 그 기간은 1년입니다. 다만 임차인의 경우에 한하여 1년 미만의 기간으로 합의되었음을 주장하여 합의된 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.

또한 임차인은 최초 계약기간을 포함하여 5년을 초과하지 않은 범위내에서 임대인에게 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있으며 임대인은 이러한 갱신요구를 정당한 사유없이 거절할 수 없습니다.

다만 갱신청구권은 임대차기간의 만료 전 6월부터 1월내에 행사하여야 합니다. 이와 같이 상가건물임대차보호법은 임차인이 권리금 등 투자비용을 안정적으로 회수할 수 있게 하기 위해서 임차인에게 갱신청구권을 부여하고 있습니다.

동법은 임대인의 무분별한 보증금증액요구도 할 수 없게 하고 있습니다. 임대인은 보증금의 12%를 초과하여 보증금증액청구권을 행사할 수 없고, 행사기간에도 제한을 두어 임대차계약 또는 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 할 수 없도록 하고 있습니다. 이러한 증액청구의 범위와 기간의 제한은 임대차계약이 갱신된 경우에도 적용됩니다.

임대인은 예금금리가 낮을 때, 임차인은 사업자금의 부족으로 급전이 필요할 때 보증금을 월차임으로 전환할 필요성을 느끼게 됩니다. 그러나 보증금을 월 차임으로 전환하는 비율을 임대인과 임차인 사이의 자율에 맡기게 되면 임대인은 월 차임전환에 따른 비율을 높게 책정할 가능성이 있으며 급전이 필요한 임차인은 어쩔 수 없이 이를 수락할 수 밖에 없으므로 임차인이 과도한 월 차임을 부담하게 되는 피해가 발생할 우려가 있습니다. 따라서 이러한 피해를 예방하고자 동법은 월 차임전환시 비율에 대하여 15%를 초과할 수 없도록 제한을 두고 있습니다.

지금까지 2회에 걸쳐 상가건물임대차보호법의 주요 내용에 대하여 살펴보았습니다. 자세히 본 바와 같이 상가건물임대차보호법은 소액 상가임차인을 보호하기 위한 여러 가지 규정을 담고 있습니다.

상가임대인ㆍ임차인의 입장에 있는 경우 반드시 동법에 대한 내용을 자세히 숙지하고 있어야 하는 것은 당연하나, 상가건물에 대하여 담보권 등 이해관계가 있는 제3자의 경우에도 소액임차인에게 대항력ㆍ우선변제적 효력이 있음을 잘 숙지하여 향후 예상치 못한 피해를 입지 않도록 주의하여야 할 것입니다.