상가임대차보호법은 부동산 업자나 건물주들의 횡포로부터 영세한 상가 임차인들의 권리를 보호하고 과도한 임대료 인상을 막기 위해 2001년 제정되었습니다. 이 법 제정 이전까지는 영세한 상인들이 계약연장을 부당하게 거부당하여 쫓겨나거나, 임대인이 부도가 난 경우 보증금도 제대로 돌려받지 못하는 경우도 비일비재하였습니다.

또한, 사업이 좀 될 만하면 임대인이 보증금 및 임대료를 턱없이 높게 올려줄 것을 요구하여 눈물을 머금고 이를 받아들이거나 자리를 비워줄 수 밖에 없는 상황도 많이 벌어졌었습니다. 이와 같이 임대인들로부터 부당하게 피해를 당하는 선의의 영세 상인을 보호하고자 상가임대차보호법은 비슷한 취지의 주택임대차보호법을 모법으로 하여 태어났습니다.

앞으로 2회에 걸쳐 상가임대차보호법의 내용 중에서 반드시 알아야 할 사항을 골라 자세한 설명을 드리고자 합니다.

상가임대차보호법은 상가에 입주하는 모든 상인에 대하여 일률적으로 적용되는 것은 아닙니다. 영세한 상인을 보호하기 위한 입법취지상 그 적용대상은 보호받을만한 상가임대차에 한정하고 있습니다.

위 법이 적용되기 위하여는 사업자 등록의 대상이 되는 상가 건물의 임대차로서 보증금액이 대통령령이 정하는 보증금액의 범위 내의 것이어야 합니다.

대통령령이 정하는 보증금액의 범위는 서울은 2억 4000만원 이하, 수도권 과밀억제권역은 1억 9000만원 이하, 광역시는 1억 5000만원 이하, 그 밖의 지역은 1억 4000만원 이하인 상가임대차로 한정하고 있습니다. 만약 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 차임액은 월단위 차임액으로 하며, 그 경우에는 그 차임액에 1분의 100을 곱하여 환산한 금액을 말합니다.

즉, 차임이 있는 경우는 [보증금+월차임×100]으로 환산한 금액이 적용 여부의 기준이 되는 금액입니다. 예컨대 보증금 5000만원에 월차임이 100만원이면 환산 보증금은 [보증금 5000만원+(100만원×100)=1억 5000만원이 됩니다.

상가임대차보호법의 적용을 받는 임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력이 생깁니다.

즉, 상가의 양수인이 양도인인 임대인의 지위를 승계하게 되는 결과 임차인은 양수인에게 임대차의 내용을 주장할 수 있고, 확정일자를 구비하게 되면 우선변제권 또는 최우선변제권을 주장할 수 있으며, 제3자의 임차주택에 대한 침해에 대하여 방해배제청구권 등을 행사할 수 있는 법률적 권능을 가지게 되는 것입니다. 이러한 대항력이 유지되기 위해서는 사업자등록이 말소, 변경되지 아니하고 유지되어야 합니다.

임차인이 위와 같은 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 경우 우선변제권을 취득합니다. 이에 따라 상가 건물이 경매 또는 공매처분 되었을 경우 임차인은 환가대금에서 후순위 권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 가지게 됩니다.

소액임차인의 경우 보증금의 일정부분에 대하여 최우선변제권을 취득하게 됩니다. 그 기준은 서울은 보증금 45,000,000원 이하, 수도권 과밀억제권역은 39,000,000원 이하, 광역시는 30,000,000원 이하, 그 외 지역은 25,000,000원 이하에 해당하여야 합니다.

최우선변제 받을 수 있는 소액보증금의 범위는 서울의 경우 13,500,000원 이하, 수도권 과밀억제권역은 11,700,000원이하, 광역시는 9,000,000원 이하, 그 외 지역은 7,500,000원 이하로 그 기준이 정하여져 있습니다.