사업장 또는 사무소의 임대차는 사업을 시작하는 업자들이 가장 신경 쓰게 되는 문제 중 하나일 것입니다. 사업을 하고자 하는 사업자 또는 회사가 자신 소유의 건물을 가지고 있다면 별 문제되지 않겠지만 그렇지 않은 사업자 또는 회사가 대부분일 것이므로, 사업장 등을 임차하는 문제는 사업을 시작하기 위한 제1차적인 문제가 된다 하여도 과언이 아닐 것입니다.

임차인의 입장에서는 임대차 계약 시 임대인으로부터 부당한 요구를 받는 경우가 많을 것이고 임대차 관계 존속 중이라도 임대인의 명도 요청, 임차료 인상 등의 요구가 임차인을 괴롭힐 수 있을 것입니다.

상대적으로 불리한 임차인의 지위를 보호하고자 주택의 경우에는 주택임대차보호법이 있다면 상가의 경우에는 상가건물임대차보호법이 있습니다.

주택임대차보호법의 경우 그 적용 요건으로서 주택임을 요하고 대항력(임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 자, 기타 임차주택에 관하여 이해관계를 가진 자에 대하여 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권능을 말하는데, 이러한 대항력으로 임차인은 주택 주인인 임대인이 바뀌더라도 임차를 계속할 수 있게 됩니다)의 요건으로서는 임차인의 주택의 점유, 주민등록을 하도록 하고 있음에 비하여 상가건물임대차보호법이 적용되기 위해서는 ① 사업자등록의 대상이 되는 건물에 대한 임대차로서 ② 보증금액이 상가건물임대차보호법 시행령 제2조에 규정된 금액의 범위 내의 것(서울의 경우 보증금이 2억 6천 만원, 서울 제외 수도권은 2억 1천만원, 광역시의 경우 1억 6천만원, 그 밖의 지역은 1억 5천만원 이하, 차임이 별도로 있는 경우에는 ‘보증금 + 월차임 x 100’으로 환산한 금액이 적용여부의 기준)이어야 합니다(상가건물임대차보호법 제2조 제2항).

일단, 보증금액이 법에서 정한 상한선을 넘지 않아 상가건물임대차보호법의 적용범위에 포함되는 상가건물의 임차인이 ① 상가건물을 인도받고 ② 사업자등록의 신청(부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 규정의 의함)을 하면 해당 상가건물에 대하여 대항력을 보유하게 됩니다(상가건물임대차보호법 제3조 제1항).

또한, 위와 같은 대항력 요건을 갖춘 것에 더하여 관할 세무서장으로부터 임대차계약서 상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 따른 해당 건물 경매, 국세징수법에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있는 우선 변제권을 보유합니다(상가건물임대차보호법 제5조 제2항).

상가건물임대차보호법은 위와 같은 임차인의 대항력, 우선변제권과 같은 기본적 효력 외에도 일정기간의 임대차 기간 보장(1년, 상가건물임대차보호법 제9조 제1항), 계약 갱신 요구권(상가건물임대차보호법 제10조)과 같은 권한을 임차인에게 부여하고 있습니다.

따라서, 상가 건물에 대하여 임대차 계약을 체결하는 임차인으로서는 자신이 상가건물임대차보호법의 보호를 받는 적용 범위에 있는지, 있다면 어떠한 권한을 사용할 수 있는지 대하여 먼저 살피는 작업을 게을리 하여서는 안될 것입니다.