회사 혹은 사업장을 운영하는 사업자가 해당 사업에 필요한 공장 혹은 시설을 위한 부지를 매수하였는데, 해당 토지가 사업 용도에 맞지 않는 것으로서 판명될 경우 사업자 입장에서는 참으로 난감한 상황이 아닐 수 없습니다. 실제 이러한 사례들이 빈번하게 발생하고 있습니다.

코스닥 상장회사인 A회사는 자신의 계열사가 사용할 공장부지로 지방에 토지를 20억 여원을 주고 구입하기로 하였는데, 이 토지가 지방환경청으로부터 사전환경성 검토 결과 부적합 판정을 받아 결국 지구단위계획 수립 및 공경변경(설립)승인 등을 얻지 못하는 상황에 빠졌습니다.

결국, A회사는 이 부지 관련 매매 계약을 해제하였고 토지 매도인이 토지 대금으로 기 지급받은 10억여원을 반환하지 않아 소송을 제기하였습니다.

A회사는 다행히도 토지 매매 계약을 잘 작성했었기 때문에 이 소송에 승소하고 지급하였던 10억여원을 돌려받을 수 있었습니다. 즉, 토지 매매 계약 내용에 ‘공장설립을 위한 지구단위계획 수립 및 공장변경(설립)승인신청’에 대하여 허가를 받는 것을 조건으로 명시해 놓고 위 조건을 성취하지 못하면 토지 매매 계약을 해제할 수 있음을 명료하게 기재하였었기 때문에 소송에서 비교적 쉽게 승소하고 매매 대금을 돌려받을 수 있었던 것입니다.

또 다른 사례를 살펴 보겠습니다. 요양·치료시설을 설립하려던 B씨는 부동산 중개업자의 소개를 받아 지방의 토지를 3억원에 구입하기로 하고 계약금 3천만원을 지급한 상태입니다. 그런데 최근 B씨는 자신이 구입한 토지 주변에 폐광된 줄 알았던 광산이 지금도 계속 가동 중이며 인근 주민들도 이로 인해 심각한 피해를 입고 있다는 사실을 알게 되었습니다.

토지 매도인은 쉽사리 계약의 취소 혹은 해제해 줄 태도가 아니고 부동산 중개인도 모호한 태도를 보이고 있으며 계약 내용에도 이러한 상황을 대비하는 내용이 없어 B씨는 앞으로 어려운 소송을 해야 할 상황입니다.

만약, B씨가 토지 매매 계약 내용에 ‘광산 활동의 계속 등 토지 매수인이 요양·치료시설을 실행함에 있어 장해가 될 만한 요소가 존재하고 이로 인하여 매수인이 의도한 사업을 할 수 없는 경우의 발생’을 계약의 해제 조건으로 하여 자신의 계약 해제권 혹은 취소권을 명확히 보장해 놓았더라면 B씨는 보다 쉽게 이 문제를 해결할 수 있지 않았을까 생각해 봅니다.

계약을 작성, 체결하고자 할 경우에 계약 당사자는 자신이 의도하는 바를 정확하고 명확히 기술하여야 하고, 발생할 지도 모를 상황·위험이 실제로 발생한 경우에 해당 계약을 어떻게 처리할 것인지 계약 내용으로 대비해 놓는 것이 중요합니다. 비단 부동산 매매 계약에만 해당되는 것은 아닙니다. 실제 계약 관계에 따른 소송이 발생하더라도 재판부의 입장에서는 계약서 내용을 가장 중요시 하여 판단 할 수 밖에 없습니다.

계약에 명시적 내용이 없는 상황이 발생한 경우에는 결국 일반적인 민사, 상사 법리로 풀어야 하는데 법리에 필요한 구체적인 요건 사실관계를 입증한다는 것은 결코 쉬운 일이 아닙니다. 따라서, 구체적이고 명확한 계약서의 작성은 법적 리스크를 제거하기 위해 너무나도 중요한 일이라 아니할 수 없습니다.